樓市風廢棄物處理｜廢棄物濾網處理水輪流轉，用來形容這兩年的臨深鎮區樓市和臨廣鎮區樓市十分恰當。受到東莞樓市限購政策影響，前幾年成交火熱的臨深片區樓市在今年極為冷清，而之前樓市發展緩慢的臨廣片區樓市則由於交通利好和價格窪地優勢，今年迎來瞭快速的發展。
近日，東莞市統計局發佈瞭10月份東莞市各鎮區新建商品住宅成交情況，本報記者對塘廈、鳳崗、樟木頭、清溪、黃江5個最受深圳客關註的臨深鎮區，和麻湧、洪梅、望牛墩、道滘、中堂5個最受廣州購房者關註的臨廣鎮區的“金九銀十”成交情況進行橫向縱向對比，分析兩大最受外地購房者關註的片區樓市情況。
文、表/廣州日報 全媒體記者 蔣幸端
數據PK：臨廣樓市成交量反超，臨深房價降瞭17%
前天，東莞市統計局發佈10月份東莞新建商品住宅成交情況，記者通過對傳統樓市旺季去年“金九銀十”和今年“金九銀十”成交情況進行對比發現，今年臨深樓市量價齊跌，價格下降17.1%；臨廣樓市則是量跌價漲，價格上漲兩成多，成交量更是反超臨深樓市。
記者根據東莞市統計局發佈的數據統計發現，今年“金九銀十”臨深5鎮區成交套數1154套，同比去年下降60.32%，成交面積12.88萬平方米，同比下滑59.27%，成交均價由去年的23332元/平方米下降至19341元/平方米，下降瞭17.1%。臨廣片區方面，受到限購政策影響，深圳客、廣州客退出東莞市場，“金九銀十”成交量同樣出現“腰斬”，成交套數1254套，同比下降46.59%，成交面積14.01萬平方米，同比下降49.33%，不過，房價卻出現補漲，比去年同期上漲瞭26.78%。
值得註意的是，臨深片區和臨廣片區樓市風水輪流轉，去年“金九銀十”期間臨深片區成交量比今年臨廣片區成交量多瞭近600套住宅，臨深片區房價更是臨廣片區的兩倍；今年“金九銀十”，臨廣片區成交量反超臨深片區，成交均價距離拉近，臨深片區房價下降，臨廣片區房價上漲，房價均衡性加強。
市場調查：臨深片區退出“主位”，臨廣樓市價格窪地受認可
優房超·瑞城搜介紹，在去年10月東莞樓市限購政策出臺之前，臨深片區成交客戶約八成是深圳客，限購政策出臺後深圳客退潮明顯，樓市降溫，使得成交量下滑，全年成交同比下滑47%。
與此同時，由於價格窪地的優勢，臨廣片區樓市成交量在2016年開始出現大幅上漲，2016年臨廣5鎮住宅總成交量比2015年同期上漲瞭111%，逐漸從一個樓市發展較弱的區域，成為樓市成交火熱的區域之一，今年這種發展趨勢更為明顯。
除瞭因為價格窪地優勢，吸引城區購房者外溢購房外，交通利好也成為助推成交的重要原因。
位於洪梅與望牛墩交界處的東莞西站作為一個連通廣州、深圳、佛山、東莞、惠州的樞紐站，在今年有望正式運行，也因此成為吸引購房者置業的重要因素。而圍繞著這個站周邊鎮區有萬科、碧桂園、保利、恒大、海德等等多個開發商開發樓盤，且在今年多次推出新盤入市，特別是位於望牛墩鎮的恒大江灣首次開盤以“8字頭”入市，在樓市限購政策下，價格優勢推動著臨廣片區樓市熱度上升。
購房者：自住看好臨廣片區
對於購房者而言，自住的剛需客們更看好價格相對較低的臨廣片區。傢住東莞、在廣州工作的劉先生看上瞭臨廣片區一個樓盤，他認為開發生態旅遊的臨廣水鄉片區環境好，交通便捷，以後無論是坐城軌到廣州上班，還是到外地出差去機場都十分方便。劉先生原來住在城區，他搬到臨廣片區的一個重要原因是因為這裡的房價仍然比較低。
受到價格低吸引而在臨廣片區買房的城區購房者不少，不少人認為，從臨廣片區幾個鎮區到城區上班，開車隻有二十多分鐘，實際上花費的時間成本和在城市中心區差不多，而房價卻少瞭好幾千元每平方米。
後市：高價樓盤將難熬
記者瞭解到，不少定價仍然較高的臨深樓盤，采取讓外地購房者先下定交首付，購買社保滿半年或一年後再簽約的方法，以此來留住外地的購房者。有業內人士認為，這種方法適合一些資金實力強、擁有忠實粉絲的品牌房企，且對於購房者而言，也會存在著一定的政策風險，“除瞭政策可能會發生變化外，樓盤從開發到交樓需要2年時間，到能夠轉手還需要2年時間，持有時間成本高。”該名業內人士認為，如果不是性價比特別好的優質樓盤，並不建議持有。而對於小房企而言，定價合理快速走貨才是最好的應對市場方法，而這也是目前東莞樓市的主流。
庫存PK：臨深樓市去庫存時間長達18.72個月
根據東莞市統計局截至9月底的住宅庫存情況統計，臨廣片區五鎮庫存面積42.04萬平方米，庫存套數2910套；而臨深片區五鎮庫存面積120.57萬平方米，庫存套數達10265套。用“金九銀十”月均消化庫存速度計算，臨深片區消化庫存面積需要18.72個月；臨廣片區5鎮消化庫存面積僅需6個月。
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